關系你的錢袋子!明年你的房貸月供能少繳多少?會不會降息?

時間:2020年12月21日 14:30:09 中財網
  原標題:關系你的錢袋子!明年你的房貸月供能少繳多少?會不會降息?
  12月21日,央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新數據,1年期LPR(貸款市場報價利率)為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,均已連續八個月未變。

  根據央行規定,今年3月至8月,將推進存量商業性住房貸款定價基準平穩轉換,有商業性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由于大多數存量房貸的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日,今年12月LPR報價關系著他們明年全年的月供。

  年內兩次“降息”,百萬貸款月供累計節省約90元
  房貸定價的“錨”過去一直是基準利率,會根據基準利率“打折”或“上浮”。LPR報價機制改革自2019年8月啟動后,根據央行通知,有存量商業住房貸款的“房貸一族”,需要在今年3月1日至8月底期間,在LPR和固定利率間作出選擇。

  需要注意的是,轉換后并非立即生效,要看“重定價日”是哪天。據了解,目前大多數存量房貸的重定價周期為1年,且重定價日為每年1月1日。因此,今年12月LPR報價關系著他們明年全年的月供。

  由于多數房貸期限超過5年,參照5年期以上LPR,100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款,LPR每降5個基點,購房者月供可以減少約30元,合計30年能減少利息大約10800元;若降息10個基點,相當于月供降息60元,合計節省21600元。

  今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”,5年期以上LPR累計下行15個基點,以此計算百萬房貸月供累計可省約90元。

  被“批量轉換”者,年底前還有一次選擇機會
  此前,工行、農行、中行、建行等多家銀行公告,8月底前對未自主轉換的存量房貸,批量轉換為LPR定價。

  轉換后的貸款加點數值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值,加點數值在合同剩余期限內固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過多種渠道與銀行協商處理。

  銀行為何要這么做?市場人士分析稱,一是8月底是存量商業性房貸“換錨”的大限,二是對銀行來說,房貸利率更貼近市場水平,有利于規避風險,銀行希望深化利率市場化改革,進一步推動LPR運用,因此將更多貸款轉換為LPR定價。

  現在離2021年還剩下10天,之前的被“批量轉換”者還有一次選擇機會。那么,究竟是選LPR還是固定利率會更劃算呢?

  以北京購房者周女士為例,她于2016年購房,因為是首套,當時享受了貸款基準利率(4.9%)打85折的優惠,實際執行利率是4.165%。

  這兩種方式房貸利息差多少?如果周女士選擇LPR浮動利率,先計算加點數值,為4.165%(現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.635%,即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個基點”。此后,這個加減點數保持不變,房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化,直至這筆房貸償還完畢。

  進一步來看,周女士的貸款重定價日為每年1月1日,按照本次12月最新報價,5年期以上LPR報價(4.65%)仍延續不變,則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。

  如果周女士選擇固定利率,那么將維持當前執行利率水平不變,不受LPR利率變化影響,即仍是4.165%。

  諸葛找房副總裁苑承建分析稱,固定利率長期確定,而以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是“隨行就市”,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

  從目前的情況來看,LPR浮動利率似乎暫時略低一點,但不能一概而論,因為LPR浮動利率是動態變化的。如果看好未來LPR利率會大概率降低,就可以選擇轉換為LPR浮動利率,否則可以繼續選擇固定利率。

  業內:預計明年全面降準降息概率不大
  從明年看,降息空間有多大?根據上周五(12月18日)發布的中央經濟工作會議定調,明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,保持對經濟恢復的必要支持力度,政策操作上要更加精準有效,不急轉彎,把握好政策時度效。

  “現在的方向是暫停降息、邊際收緊,明年調子會順著這個走,定調不再是寬松。當然,不急轉彎意味著也不會驟然收緊?!比缡墙鹑谘芯吭簣绦性洪L朱振鑫表示。

  交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為,貨幣政策寬松不會再加碼,但也不會很快轉向收緊,央行仍會通過公開市場操作等政策工具來維持市場流動性的合理充裕。具體政策工具方面,預計全面降準降息的概率不大,但不排除仍有定向降準投放流動性支持中小微企業及制造業的可能。

  值得一提的是,一年一度的中央經濟工作會議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示,貨幣政策主要在防止債務擴張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經過一段時間的監管后,如果明年樓市局部過熱風險得以有效控制,利率在當前的基礎上進一步上行的可能性不大,而信用風險升溫帶來的自發“緊信用”或需“松貨幣”來對沖。
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